無論係為咗移民、投資定被派駐海外工作，喺海外置業都係好多香港人近年嘅選擇之一。大部分地方嘅樓價無香港咁貴，不過好多人都會因為唔知點樣做海外按揭等細節而卻步。到底香港人要做海外按揭有乜野要留意呢？等MoneyHero幫大家整理出海外置業攻略吧！
投資 海外物業 3大要點
了解項目性質
因為本港嘅監管機構原則上可能無權力規管海外交易活動，海外嘅物業一般都不受香港嘅《地產代理條例》規管，所以喺選擇海外物業時，你要清楚投資嘅項目性質，例如有時海外物業投資係屬於集體投資計劃，咁你就有機會沒有物業嘅日常控制權，例如釐定租金、決定租客等。
而項目係現樓定係樓花，亦都影響你購買物業嘅風險同價錢，準業主要主動理解項目風險，必要時應該搵當地嘅律師及專業人士協助。
稅務及遺產安排
部份國家會就買賣甚至擁有物業抽取稅項，例如會有物業增值稅，甚至非本地人嘅特別物業稅項，而如果海外物業將成為你遺產一部份，當地嘅遺產稅制都可能同香港唔同。大家習慣咗香港嘅低稅率，依點可能會唔太習慣。
以日本為例，物業資產增值稅於5年內係物業純利嘅30%，而多於5年就係純利嘅15%。而喺英國，資本增值稅為18％至28%，若以公司名義持有，最高為20%。而英國亦有土地印花稅，約12.5萬英鎊嘅物業，印花稅為2%，最高為12%，另外如果屬第二個住宅物業或出租物業，喺英國都要支付等於樓價3%嘅額外印花稅。
管理問題
要做業主，當然唔係畀左錢就有回報咁簡單。如果你嘅單位打算放租，咁由尋找租客，到擬定合約，收租，繳交管理費、水電煤等費用，裝修及維修等，通通都要打理。如果你自己無時間處理，就要尋找經紀代為處理，如果你視海外置業為投資嘅一部份，就要計清楚依部份嘅開支喇。
另外，部份國家對租客嘅保障與香港不同。例如喺日本，你要加租嘅話，一般係要得到租客嘅同意，而喺美國，部份舊單位係受租務管制，業主係唔可以加租嫁！而喺某啲地方，租客就算欠租，都有可能有權係單位居住一段時間，你要了解自己作為業主到底有什麼權益，最好就係向海外物業嘅代理公司查詢相關嘅資訊啦。
成為業主後，如你沒有時間前往當地將物業放租，便要物色可信賴的經紀，幫你尋找合適的租客、收租、繳交物業管理費和水、電、煤氣等費用，及照顧裝修、維修等大小事務。故此投資者要準確計算租金回報，扣除經紀佣金後，還須計算清楚聘用服務公司代為放租收租的服務費。
你亦要注意，有些國家對某類租客提供較大保障。你應向海外物業代理公司查詢清楚你作為業主的權益，仲有一旦租客欠租，對方可以繼續在物業住幾耐等詳情。
海外按揭注意事項
如果你要喺香港為海外物業做按揭，主要可透過3種途徑：
第三個途徑就係喺喺香港尋找提供相關服務嘅銀行，
上海商業銀行
| 地點 | 倫敦 |
| 利率 | 基本利率 3.75% + 英國基準利率 0.25% = 4% |
| 最高按揭成數 | 70% (最少10萬英鎊) |
| 最長供款年期 | 首次置業（全球）: 25 年（65歲前） 非首次置業: 20年 |
| 物業購買限制 |
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| 申請批核時間 |
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| 手續費 | (最少800英鎊) |
| 服務費 | ~0.15% |
| 律師費 | ~1,500英鎊 |
| 提早用還款費 | 1% （只 限第一年） |
| 房屋限制 | 物業必須位於倫敦M25區域內 |
#以上資料由上海商業銀行提供，僅供參考，詳情請向有關銀行查詢。
東亞銀行
| 地點 | 倫敦/曼徹斯特/伯明翰 |
| 利率 | 基本利率3.25% + 英國基準利率 0.25% = 3.5% |
| 最高按揭成數 | 70% |
| 最長供款年期 | 20年 |
| 物業購買限制 |
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| 申請批核時間 |
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| 申請費 | 0.5% (最少600英鎊) |
| 物業估價費用 | 平均約 0.15% |
#以上資料由東亞銀行提供，僅供參考，詳情請向有關銀行查詢。
澳洲國民銀行
| 地點 | 悉尼/墨爾本 |
| 利率 | 銀行的資金成本(COF*) + 2.5% p.a.: 大約澳元利率 = 3.99% p.a. 大約港元利率 = 2.52%p.a. *以上為浮動利率,只供參考，詳情請向銀行查詢。 |
| 最高按揭成數 | 實際貸款比率需經審批。 如物業並非位於內城市或其他指定郵政編碼，多種貨幣（澳元＋港幣）按揭的 最高成數為65％，單一貨幣貸款最高成數為70％（僅限澳元）。 如物業位於內城市或其他指定郵政編碼，多種貨幣（澳元＋港幣）按揭的最高 成數為 60%，單一貨幣貸款最多為70％（僅限澳元）。 |
| 最長供款年期 | 25年或至客戶退休年齡（即65歲） 以較短者為準。 |
| 物業購買限制 |
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| 物業購買目的 | 只限出租／投資用途，不可自住 |
| 申請批核時間 | - 銀行審批約需時7-10個工作日 - 確認接受貸款後另需時一個月以供結算。 |
| 申請費 | 1,000港幣 |
| 物業估價費用 | 按物業估價而定 |
| 設立費 | 按揭貸款金額的0.5% |
| 結算費 | 500澳元 |
| 政府徵費 | 按物業估價而定 |
| 物業購買限制 | - 物業面積必須超過50平方米 - 有關銀行並不提供連地物業投資 |
備註 | *以下為有關銀行COF + 1.6% p.a. (金額超過50萬澳元) 銀行的COF + 2.5% p.a. (金額為30萬-50萬澳元) |
- 貸款批核結果的有效期為3個月 - 最多可申請延長至6個月 |
#以上資料由澳洲國民銀行提供，詳情請向有關銀行查詢。
大家要謹記不同銀行處理海外按揭申請的時間都不一樣，好似上商同東亞需要3-4個月時間審批，而澳洲國民銀行就需1個月，而且銀行對購買物業的面積、位置或用途都有不同限制，如上商就列明申請人購買海外物業不能自住，只限作出租或投資用途。另外，如果你喺香港持有幾幢物業，又或者有借取私人貸款，亦可能會影響你的審批結果。穩陣起見，大家決定購買海外物業前，最好先向銀行查詢申請海外按揭一事。除了尋找承按銀行外，大家都要留意匯率會影響你嘅成本同投資回報。
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