數年前樓按競爭極度激烈時，銀行曾推出低至H+0.65厘的按揭計劃，其後市況改變，銀行不復推出如此低息的按揭。部分因換樓而放棄類似低息計劃的置業人士，更會大嘆可惜。現時申請 轉按 ，新造按息看似沒有當年H+0.65厘的極度偏低，其實計算種種優惠後，實際上的利息支出已經與當年的「世紀好PLAN」相差無幾。
現金回贈已可抵銷息差
舉個例子，陳先生在2010年申請按揭，取得按息H+0.65厘，1%回贈的優惠。他於2014年換樓，當時新批按息已升至H+1.7厘，對於失去了利息超低的按揭戶口，他亦大嘆可惜。不過，仔細計算，其實現時的新造按揭，優惠程度與2010年的世紀好PLAN，某程度上已是極為接近。
現時新批按揭利率可低至H+1.3厘。比起當年的H+0.65厘，息差是0.65厘。以100萬元貸款計，一年利息支出高了約6,500元。
不過，現時申請轉按，如果按揭成數不要求借盡，有機會取得高達貸款額1.6%的現金回贈，以100萬元貸款計，即16,000元，足以抵銷2年多的息差。加上2010當年低息至H+0.65厘的安排，都沒有提供存款掛勾戶口，現時多家銀行卻提供等同按息的存款戶口。以2017年10月25日的一個月拆息為例，報0.64厘，新批按息為H+1.3厘的話，存款利息便為1.94厘，遠較一般儲蓄存款利率為高。如果借款人有一定的閒資存入戶口，又可進一步抵銷按息支出。
如無資金需要 一動不如一靜
考慮到現金回贈及存款掛鈎戶口，以2年期的利息支出計算，其實現時新造按息與當年的H+0.65厘時代已極度接近。如果借款人有一定閒資存入掛鈎戶口，實際上的利息支出更可能低於單純H+0.65厘的計劃。
當然，以上計算只計及2年的息差。要抵銷較長年期的息差支出，借款人便要在按揭罰息期屆滿時，再部署轉按；如果屆時的新造按息條件不及現時優惠，利息支出都會上升。因此，如果借款人有幸在2010、11年前後取得極低息的按揭條件，如無特別需要，便應該一動不如一靜，享受超低息供樓的好處。相反，如果有轉按套現或換樓等實際需要，逼不得已放棄了超低息的按揭戶口，借款人便應不時留意按市走勢，在條件符合的情況下，按息支出仍有機會追近當年世紀好PLAN的水平。
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作者簡介︰
葉敬誠
任職按計劃聯席董事，現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。
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