購買一件衣服付款前，你都會檢查一下，看看有沒有損壞，買樓好有可能係好多人一生中最大的買賣， 驗樓這程序自然不可忽視。不過，好多物業準買家或者計劃買樓人士，其實不了解驗樓的程序與需知，遇上單位有任何隱藏問題，唔單止可能要花錢維修，更會影響你搬進新居的計劃！到底驗樓有什麼需要留意？MoneyHero幫各位準業主整理出新盤、二手樓驗樓須知！
驗樓的作用：新盤、二手樓為何都要驗樓？
驗樓這環節在樓宇買賣中不可忽視，新盤的驗樓程序尤其重要，因為發展商通常會提供維修執漏的服務。一般來說，一手樓買家在簽發入伙紙後，就可以在驗樓期內進行驗樓，驗樓後將問題反映，發展商就會執漏，然後買家就可以再次驗收。
而買賣二手樓時，一般在買賣合約上，都有寫明類似「現狀買入」的字眼，而你驗樓時一般已經簽訂臨時買賣合約，即使驗樓發現有不合心意的地方，維修的責任通常都在買家身上。要保障自己，二手樓買家應該在睇樓階段就盡量詳細紀錄單位「現狀」，有可能的話，更要拍照紀錄，及將單位的細節寫進臨時買賣合約，以保障自己。不過，二手樓的買家也可以請專業的驗樓人員驗樓，驗出問題後也可以及早維修，避過入伙後才維修的麻煩。
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驗樓一定要請驗樓師嗎？
無論是一手樓還是二手樓，業主聘用獨立第三方的專業驗樓人士幫忙，都更能找出單位可能出現的問題；而如果日後有什麼爭拗，合資格驗樓人士所作的瑕疵報告（defects list）經過政府認可人士核實簽署後，會有法律效力，這些都是買家找專業驗樓人士幫忙的原因。
巿面上許多提供驗樓服務的人士，大眾或傳媒會稱之為「驗樓師」，但其實這行業未有受監管，「驗樓師」往往由屋宇測量師或工程監督擔任，他們大多擁有專上學院建築系或相關科目的文憑或高級證書學歷，巿面上亦有些驗樓師曾修讀樓宇驗收及結構檢測的專業文憑課程。不過，由於未有監管，當買家真的需要聘請專業驗樓人士，適宜先了解其專業背景及口碑。
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驗樓工具清單
當你決定自己驗樓，應該帶備以下工具，幫你驗得更加仔細：
| 工具 | 用途 |
|---|---|
| 售樓書 | 用來對照實際樓宇間隔，而用料、附送物件等也可以按售樓書逐一核對。 |
| 驗樓清單 | 避免忘記檢驗，你事前應整理清單，驗樓時亦要詳細記錄真實狀況。 |
| 相機／攝錄機 | 除了文字紀錄，附拍攝日期的相機或攝錄機紀錄都非常重要，這有助你日後對照參考。 |
| 附長柄的鏡子 | 可助你伸出屋外，檢查外牆等較難探頭檢查的地方。 |
| 梯子 | 當你檢查天花、假天花時可以應用。 |
| 平水尺 | 用作驗查地台、窗台、牆、門窗等位置是否水平或垂直。 |
| 拉尺 | 量度實際尺寸。 |
| 金屬棒 | 用作輕敲牆身，檢測有否批盪、滲水問題。 |
| 水桶 | 可以用作裝水測試廁所、廚房等的地台及去水位。 |
| 廁紙 | 有機會漏水的地方，可以用廁紙索水檢查，同時又可用來檢查馬桶的去水能力。 |
| 電筒 | 用作檢驗玻璃，或在光線較暗的位置檢查。 |
| 附通電顯示燈的電插頭 | 測試電掣是否能正常操作。 |
| 告示貼 | 貼於有問題位置，上面可以描述問題，方便發展商維修。 |
驗樓3大重點
漏水問題
- 廚廁是漏水問題的重災區，其中一個驗測方式，就是將去水口塞住，留意防水膠與盆底等位置有否漏水現象，然後再觀察去水是否順暢。企缸、浴缸都可以用花灑噴射四周，留意牆身滲漏情況。
- 如果單位有露台敞門，可以嘗試在外面潑水檢查。窗戶也可以用同樣方式檢查。而玻璃若出現裂痕、氣泡、崩裂，除了有機會爆裂外，都會有漏水危機。
- 除了屋內的喉管外，也要留意屋外的喉管、冷氣機水管、喉管駁口、防水膠等的狀態。4/天花、牆身如有變色或印痕，可能因為有滲水問題，應找出原因。
結構問題
- 最重要的是對比售樓書的尺吋，用拉尺確定一致。
- 地板、牆身等除細心觀察有否裂痕，亦應用金屬棒輕敲，觀察造工是否良好。
- 窗台、地板、門框等位置，都應用平水尺檢驗是否平坦或垂直。
家具操作問題
- 如有附送家電，應全部開啓試用是否能運作，如洗衣機、冷氣機等家電試用，同時也可檢查漏水問題。
- 要確保鋁窗、大門房門的開關狀況，尤其留意螺絲、鉸位、防水膠邊、鎖等細節。關上門後也要留意門縫大小。
- 用附通電顯示燈的電插頭檢查所有插頭是否能使用。
- 合理地搖動欄杆、馬桶、窗戶、鐵閘、大門等家具，確保不會輕易鬆脫。
Tips：買賣二手樓，由簽署合約至正式成交交樓前，通常會再入屋兩次，包括銀行進行物業估值、而另一次則是交樓前驗收，為避免在驗收後至交樓前出現任何誤差，建議在收樓前一天驗樓。
收樓程序
新盤與二手樓收樓程序非常不同。新樓是收樓前驗樓，檢查單位的保養程度、發展商裝修是否有問題，可以要求發展商執漏；二手樓則是要確保上手業主承諾會處理的物業狀況已經處理好，以及盡早發現物業問題，因為單位交樓後，即使出現漏水、石屎剝落，買家都無權要求上手業主負責維修單位。交樓流程如下：
二手樓收樓程序
- 委託律師樓、安排銀行按揭
- 讓銀行安排估價行登門進行估價
- 買成交前一日登門驗樓，確保單位的狀況跟簽約時所列的「現狀買入」無異，如業主拒絕讓買家登門驗樓，買家可向業主發出律師信，並有權取消交易
- 上律師樓簽「轉讓契」（即樓契）
- 正式成交並收匙
新盤收樓程序
- 交樓當日，發展商安排職員陪同新業主到單位驗樓
- 由發展商職員作簡單檢驗，或自行驗樓或聘請專業驗樓師進行驗樓
- 填寫缺陷清單（Defect List），並向發展商遞交驗樓報告
- 發展商安排承建商到該單位「執漏」維修，需時約2個星期至1個月
- 再次驗收，並確認單位已執修完成
Tips：普遍驗樓程序期限為6個月，提交通知後，發展商一般會於1個月內完成執漏，如單位缺陷多，執修期有機會延長。業主應盡快遞交報告，以免承建商方面因未有存貨，需要訂料，而耽誤入伙。尤其大型玻璃、雲石台、大門等都可能需要訂貨。
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