香港樓價貴，莫說炒樓，連一個蚊型自用單位也未必供得起。正當港元跟隨美元上升，日圓匯價卻從2011年的高位回落，這樣的此消彼長令不少港人有意在日本低價上車，或在日本旅行期間自住，或放租獲利。
香港人一向靈活多變，在樓價高企的今天，港人似乎越來越接受「隔山買牛」。但投資海外樓始終要格外留神，以下是買 日本樓 前需知道的6件事：
1）市況
要了解 日本樓 市風險，先要看看當地面對的困難。日本人口老化是眾所周知的，生產力下降，加上老人福利開支沉重，長遠或會拖累經濟。
另一方面，日本出生率不足，加上年輕人選擇不結婚，降低了房屋需求。一項調查顯示，2013年日本平均每5間屋就有1間無人居住，日本地產商積極尋找海外買家，也未必無因。順帶一提，日本遺產稅高昂，上一代人買樓留給下一代，不如香港普遍。
2）投資
日本樓 的投資價值，不能單看樓價的高低，還要看圓匯走勢。舉例，假如日圓跌近3成，而所持有的單位升值2成，最終也是「賺價蝕匯」，還未計海外買家須繳交的額外費用。
若打算買樓放租，可物色一些位置較好的優質二手樓盤。原因是一手與二手同區租金相約，但二手樓價有折讓，租金回報自然較高。
3）位置
其實要避免「隔山買牛」，最簡單的方法是親身到日本睇樓。日本與香港的距離不如歐美那麼遠，而且每天有多班航機飛返日本，機票也不算貴。
前往當地視察周邊環境，並且了解區內人口密度，以提高出租物業的機會。港人普遍在東京、大阪及福岡等熱點置業。2020年東京舉辦奧運，或可帶動區內樓價上升。
4）交易
跟日本人打交道，一定要講信用。聽說日本業主對香港買家印象不是很好，原因是港人不時在簽約、付錢前反價或取消交易。
按揭方面，日本銀行限制較多，買家多數向外資銀行承造按揭，或以現金直接付款。超過7成買家購買100萬以下的小型單位。簽約付錢後，日本法務院會向買家發地契，以取得物業產權。
（提提你：考慮購買日本樓前，因你未必能向日本銀行取得按揭，你或許需要一筆特別資金，私人貸款是其中一個選擇。想了解和比較更多私人貸款資訊，可即上我們的比較平台。）
5）稅項及費用
購買日本樓須繳付的稅項主要有不動產取得稅、印花稅及登記牌照稅。買樓後可委託當地公司代為放租。計算租金回報時要先扣除經紀及管理費用。另外如轉售物業，須繳付資產增值稅。
6）保險
由於日本時有地震發生，購買日本樓時，應同時購入地震及火災保險，一旦遇上天災，也可抵銷維修費用。另外要留意建築物料。以混凝土或鋼骨鋼筋混凝土建成的物業，價格雖較昂貴，抗災能力則相對較高，多加一份保障。
若你已決定買日本樓，但仍然擔心，可選擇當地較知名發展商的物業。一些日本地產代理公司在港加設示範單位，令投資者更加放心。日本一手樓多以現樓形式推售，個別樓盤針對投資者，提供保證租金收入。
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