美息緩慢而穩定上調，本地銀行至今暫未上調最優惠利率。但聯儲局官員已預期，未來2、3年美息將持續正常化，一般估計香港最優惠利率難免跟加。加息除了影響小業主供樓支出外，亦引起另一個有趣的問題：申請按揭的 壓力測試 要不要調整？
對於未持有或擔保其他按揭物業的申請人來說，為自用住宅物業申請按揭，供款與入息比率上限為50%；假設利率上升3厘的話，供款與入息比率上限為60%。2010年金管局當初推出壓力測試，曾提及原因是利率處於特低水平，樓價持續上升令各項負擔指標上升，銀行風險增加。在利率特低情況下推出壓力測試，可說是提醒置業人士，利率不會永遠低企，並為借款人預留一定的緩衝空間，應對日後利率正常化。
一旦港息上升，便代表利率離「正常」水平愈來愈近；那麼，壓測的標準應否相應降低？例如最優惠利率上升半厘後，是否應把壓測標準相應調整至現行利率上升2.5厘，供款與入息比率上限升至60%？
原則上，如果認定按息5厘是正常水平，當市場按息逐步上升後，壓力測試的標準應該相對放寬。問題是又有誰可以斷定按息不會在另一個方向上偏離正常？
偏高按息可能來臨
當我們經歷過按息持續近10年維持不正常的偏低日子，如何保證他日按息長期偏高的日子不會來臨？在監管機構角度考慮，似乎維持壓測標準不變會較為保險。
如果壓力測試的標準不隨利率上升修訂，一個明顯的影響是借取同額按揭要求的收入會愈來愈高。以借取400萬元，還款期30年為例，如現在利率為2.15厘，通過壓力測試的收入要求是36,402元。如按息升至5厘時，而壓力測試完全取
消，只要求供款不逾月入一半的話，月入43,486元即可；相反，如果壓測在+3厘後，供款不逾月入6成的要求不變，月入要48,918元才可通過要求。
持平而言，隨港息上升，按揭壓力測試標準放寬與否都不難找到理據支持。但以風險管理角度看，壓力測試標準不放寬的機會似乎較大一點。樂觀看，此意味未來實際取用按揭的借款人，供款負擔會維持在4成多的水平，應對樓價及經濟波動的能力較高。但悲觀而言，如果加息後壓測標準不變，樓價又未見明顯回落，便意味上車、換樓的門檻更高，更多家庭會望樓興嘆。
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作者簡介︰
葉敬誠
任職按計劃聯席董事，現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。
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