香港樓價大跌！2016至2022年買樓業主如何面對負資產危機？

2016年至2022年買樓業主的樓市困局

香港樓市在過去幾年經歷了由高峰到低谷的劇變，特別是2016至2022年間買入物業的業主，在目前樓市下行中面臨巨大挑戰。隨著樓價跌幅擴大，不少業主陷入負資產的困境。本文將深入分析2016年至2022年間買樓業主的現狀，並探討負資產的風險及其對香港經濟和市民的影響。

1. 2016至2022年樓價走勢與當前跌幅

過去的樓價走勢

根據中原城市領先指數（CCI），2016至2022年香港樓市整體經歷了以下波動：

• 2016-2019年：樓價穩步上升，累計升幅約 15%-20%。
• 2020年：疫情爆發導致樓價橫盤整理，全年變化不大。
• 2021年：疫情後需求回升，樓價錄得約 5%-10% 的升幅。
• 2022年：樓價明顯下跌，全年跌幅約 15%，主要原因是美聯儲加息、經濟不確定性及購房需求疲弱。
• 2022年至2023年的跌幅
• 2022年至2023年跌幅：2023年樓價進一步下跌 10%-15%。
• 累計跌幅：自2021年的樓價高位至今，樓價累計下跌約 20%-30%。

不同購房年份的影響

樓價跌幅對於不同年份購房的業主影響不一：

• 2016年買入：累計升幅約 0%-5%，部分物業可能回到成本價，甚至略有虧損。
• 2017-2018年買入：累計下跌約 10%-15%，已錄得一定虧損。
• 2019年買入：累計下跌約 15%-20%，虧損較為明顯。
• 2020-2021年買入：累計下跌約 20%-30%，這批買家受影響最大，部分已陷入負資產。
• 2022年買入：樓價跌幅約 15%-20%，虧損幅度相當大。

2. 負資產風險：哪些業主最受影響？

什麼是負資產？

負資產是指物業市值低於尚未償還的按揭貸款金額。

例如：
一位買家以 $1,000 萬購入物業，首期 $200 萬，按揭貸款 $800 萬。
當樓價下跌超過 20%，即物業市值跌至 $800 萬以下，業主即處於負資產狀態。

哪些業主最容易進入負資產？

• 2019-2022年購房者：這批買家在樓市高位購入物業，樓價下跌幅度已達 15%-30%，負資產風險最高。
• 高槓桿業主：按揭比例高（例如80%-90%）的業主更容易進入負資產。

負資產的現狀與數據

根據香港金融管理局（HKMA）的統計：
2023年第三季度負資產數據： 負資產個案已達 12,000宗，是2008年金融危機後的最高水平。與2022年相比，負資產個案數量暴增（2022年初幾乎為零）。

未來趨勢：

若樓價進一步下跌 5%-10%，負資產業主可能增加至 15,000-20,000宗。

3. 負資產對市民的壓力與影響

• 財務壓力加劇

  融資困難：負資產業主若希望再融資或賣樓，需補足差額，增加財務負擔。

  經濟壓力：每月的按揭供款已超過物業價值，令業主經濟壓力倍增。

• 消費信心下降

  負資產會削弱家庭的財富效應，市民消費信心下降，可能進一步影響香港的經濟活動。

4. 樓市下跌對香港經濟的影響
   
   

   1. 銀行按揭貸款質素受壓

   按揭貸款是銀行的重要資產，若大量業主進入負資產，銀行可能面臨貸款違約風險。

   銀行需提高呆壞賬準備金，進一步影響盈利能力

   2. 樓市相關行業受影響

   地產開發商：盈利下降，可能減少投資和新項目開發，影響建築、裝修等相關行業的就業。

   政府稅收減少：樓價下跌及成交量下降，將減少政府的印花稅收入，對公共財政形成壓力。

5. 香港樓市未來走勢預測

短期（2024-2025年）：低位震盪

• 利率壓力持續：美聯儲加息尾聲，但高利率環境短期仍持續，按揭成本居高不下。
• 樓價可能再跌：預計短期內樓價可能再下跌 5%-10%。
• 觀望情緒濃厚：買家信心低迷，市場成交量持續低迷。

中期（2026-2028年）：逐步復甦

• 利率回落：隨著全球經濟穩定，美聯儲可能進入降息週期，按揭成本下降，有望支持樓市回暖。
• 需求回升：內地經濟政策若加碼刺激，資金流入香港將帶動樓市需求。
• 樓價增幅：預計樓價在2026年開始逐步上升，至2028年或錄得 5%-10% 的增長。

6. 對市民的建議：如何應對樓市波動？

現有業主

• 提前還款：若財務許可，可考慮提前還款降低槓桿，減少負資產風險。
• 長期持有：若已進入負資產，可考慮等待市場回暖，不要急於低價出售。

潛在買家

• 謹慎選擇：避免高槓桿入市，可考慮選擇價格合理的二手物業。
• 觀察市場：在樓市低迷時期撿便宜貨，但需做好長期持有的準備。

政策建議

• 減少印花稅：政府可考慮暫時降低印花稅，減輕買家負擔，刺激市場需求。
• 首次置業優惠：為首次置業者提供更多財務支持，幫助市場回穩。

總結

香港樓市在2021年達到高峰後持續下跌，2016至2022年間買入物業的業主面臨不同程度的虧損和負資產風險。特別是2020至2022年購房者，因樓價跌幅達 20%-30%，成為受影響最嚴重的一批。

雖然短期內樓市仍面對壓力，但隨著利率環境改善及經濟復甦，中期有望逐步回暖。對於業主而言，應審慎管理財務，避免高槓桿；而對於潛在買家，則可利用市場低谷謹慎入市，為未來市場回暖做好準備。

香港樓市雖然波動，但長期需求仍然存在。穩妥應對波動，才能在未來站穩腳跟！