香港按揭全攻略：揭開銀行賺錢秘密，教你用欠債打造財富！

按揭（Mortgage）是現代金融體系中不可或缺的組成部分，尤其在香港這樣的高房價地區，按揭更是大部分人購房的重要工具。本文將深入探討按揭的基本原理、欠債理論的核心觀點，以及銀行如何透過按揭業務實現盈利。

一、什麼是按揭？

按揭是一種以房產作為抵押的貸款形式，讓購房者能夠在無需一次性支付全額房價的情況下，分期付款購買物業。按揭的核心在於「抵押」概念，貸款人（買家）將購買的物業抵押給銀行（或其他貸款機構），銀行則提供資金給買家支付房價。買家需要按照約定的條款每月還款，包括本金和利息。

按揭的基本特點

貸款額與成數

按揭貸款額通常是物業價值的一部分，稱為「按揭成數」。

在香港，首次置業者最高可申請達物業價值*九成（90%）*的按揭，但條件是物業價值低於港幣1,000萬。

高價物業（超過港幣1,000萬）通常只能申請五至六成按揭。

還款方式

• 本息攤還：每月固定還款金額，包含本金和利息，隨著本金逐步減少，利息支出也逐漸降低。
• 只還息不還本：初期只需支付利息，本金可在約定期限內一次性償還，但此方式風險較高且不常見。
• 利率形式
• 浮動利率：按揭利率隨市場利率變化（如香港銀行同業拆息 HIBOR）而調整。
• 固定利率：在一定時期內利息維持固定不變。

還款期限

按揭期限通常為20至30年，期限越長，每月還款金額越低，但總利息支出會更高。

二、欠債理論：為什麼「借錢」不是壞事？

在傳統觀念中，欠債通常被認為是負面的財務行為，但從現代經濟學和投資角度看，合理的借貸可以成為財富增值的重要工具。

1. 欠債的核心觀點

• 槓桿效應
  借錢可以放大資本的使用效率，讓你用較少的資金獲得更高價值的資產。例如，通過按揭購買房產，你只需支付物業價格的10%-30%，即可擁有整個物業，並享受物業升值帶來的收益。
• 機會成本
  如果你選擇一次性全額購房，將導致大量資金被鎖定在不動產中，無法用於其他投資。而按揭讓你可以保留更多現金，進行分散投資，提升資金的整體回報率。
• 通脹對抗
  通脹會使未來的貨幣價值下降，按揭貸款是一種固定的負債，隨著時間推移，償還的實際負擔會因通脹而下降，對借款人有利。

2. 欠債的風險

• 利率風險
  若利率上升，每月還款額增加，可能導致財務壓力。這在浮動利率按揭中尤為明顯。
• 資產價格下跌風險
  若物業價值因市場波動而下跌，可能出現「負資產」情況，即物業價值低於未償還貸款額，對借款人不利。
• 過度槓桿風險
  如果借款人同時承擔多筆貸款，可能因收入減少或經濟環境變化而無法負擔還款。

三、銀行如何通過按揭賺錢？

按揭業務是銀行的重要收入來源之一，銀行主要透過以下三個層面獲利：

1. 利差收益

銀行的核心盈利模式是**「借短貸長」**，即以較低成本獲取資金，然後以較高利率放貸。按揭貸款通常為長期貸款（20-30年），而銀行資金來源多為短期存款或市場融資，這中間的利率差（利差）就是銀行的主要收入來源。

• 存貸利差
  銀行吸納存款時支付的利息（如活期存款利率）極低，但貸款利率（如按揭利率）較高，這之間的差額構成銀行的利差收益。
• 基於風險的定價
  按揭貸款以物業作為抵押，風險相對較低，因此利率通常低於其他類型的貸款（如信用卡或無抵押貸款），但由於貸款金額大且期限長，銀行仍能獲得穩定的利息收入。

2. 手續費與服務費

銀行在提供按揭貸款時，通常會收取各類手續費，如按揭申請費、估價費、文件處理費等。此外，銀行可能會向買家推薦保險（如按揭人壽保險）或其他理財產品，從中賺取佣金收入。

3. 資產證券化與流動性管理

部分銀行會將按揭貸款打包成按揭證券（Mortgage-Backed Securities, MBS），賣給投資者或其他金融機構，從而提前收回貸款資金並獲得收益。這種做法既提高了銀行的資金流動性，又分散了貸款風險。

四、按揭對經濟的重要性

按揭不僅是個人購房的工具，更是整個經濟體系的重要驅動力。以下是按揭對經濟的主要影響：

• 促進房地產市場發展
  按揭降低了購房門檻，讓更多人能參與房地產市場，從而推動房地產行業的發展。
• 刺激消費與投資
  按揭讓購房者保留更多現金，這些資金可以用於其他消費或投資，從而帶動經濟增長。
• 金融體系穩定性
  按揭貸款通常風險低、回報穩定，是銀行資產的重要組成部分，有助於金融體系的穩定。

五、總結與建議：如何善用按揭？

按揭是一種強大的財務工具，但其風險與回報並存。購房者應根據自身財務情況謹慎選擇按揭方案，並注意以下幾點：

選擇合適的按揭成數與期限

• 若首期資金充裕，可選擇較低成數按揭，減少利息支出。
• 若每月還款壓力較大，可延長還款期限，但需考慮總利息成本的增加。

評估利率變化風險

在浮動利率和固定利率方案中找到平衡，根據市場利率預期選擇最適合的方案。

控制槓桿比例

避免過度槓桿，確保每月還款額不超過月收入的50%，以減少財務壓力。

定期檢視財務狀況

按揭貸款期限長達數十年，需定期檢視收入、支出與按揭還款情況，確保不會因經濟波動而出現問題。

按揭作為現代金融的重要組成部分，不僅方便了個人置業，也為銀行創造了穩定的盈利來源。通過對按揭和欠債理論的深入理解，買家可更有效地運用這一工具實現財務目標，為長遠的財富增值奠定基礎。