「想買樓,但又下不了手!」、「想投資地產但門檻又好高!」這是大多數香港人的心聲。擁有房地產真的那麼遙不可及嗎?其實,答案可能比您想的簡單得多!通過房地產信託基金(REITs),不用花費巨額資金,也能在房地產市場中占有一席之地,輕鬆做業主!到底REITs是什麼?又有哪些優缺點,讓MoneyHero為您解惑。
什麼是房地產信託基金 (REITs)?
房地產信託基金(REITs),通常以上市信託基金的形式運作,是面向房地產投資的金融工具。這些基金擁有和管理各類收租物業,包括住宅、商業大廈、商場、舖位、寫字樓,甚至還有工廠、酒店、泊車位、街市、貨倉和醫院。在美國,甚至連私營監獄也可以成為上市的產業信託。
REITs 的收入主要來自租金。根據香港證監會的規定,這些信託基金必須將至少 90% 的年收入分配給股東作為股息。因此,REITs 通常能提供相對穩定且較高的股息收益率,這使得它們成為尋求穩定收入的投資者的熱門選擇。最終的派息金額則取決於信託基金持有的物業及其營運開支的高低。
簡單來說,REITs 讓您能夠像擁有房地產一樣獲利,但不需要親自管理物業,適合任何想要投資房地產卻又不想面對繁瑣事務的人。
REITs運作模式與五大類型
REITs 的運作方式類似於共同基金,由專業公司代表眾多投資者管理資金。與專注於股票和債券的共同基金不同,REITs 專注於房地產投資。投資者可以通過穩定的股息收入或 REIT 股份市值的增長獲得回報。
投資 REITs 的方式多樣,包括購買個別 REIT 公司的股票、投資於交易所交易基金(ETFs)或共同基金。REITs 有多種類型,專注於不同的房地產市場領域,讓投資者可以根據自己的投資目標選擇最適合的資產:
- 零售REITs:專注於零售物業,主要通過租金收入獲得收益。投資者需關注零售行業的整體健康狀況及租戶的穩定性。
- 住宅REITs:涉及多戶住宅租賃物業。投資者應關注房價較高和可負擔性有限的市場。
- 醫療保健REITs:投資於醫療相關物業,如醫院和療養院。這類REITs的成功與醫療服務需求的增長密切相關。
- 辦公室REITs:投資於辦公樓,主要通過長期租約獲取租金收入。投資者需考慮當前經濟狀況對空置率的影響。
-
抵押貸款REITs:專注於投資於抵押貸款,通常依賴債務融資,對利率變動非常敏感。
投資REITs的優缺點
REITs的五大優勢
- 穩定股息:REITs 必須將至少90%的年收入分配給股東,這使得它們在股市中擁有最高的股息收益率之一,非常吸引尋求穩定收入的投資者。
- 穩定和強勁的回報:即使在經濟低迷時,REITs 的收入也能保持穩定,因其依賴於租金和住房管理費。
- 高流動性:公開交易的 REITs 使投資者能輕鬆在股票交易所買賣股份,流動性強。
- 風險分散:REITs 通常持有多樣化的房地產資產組合,降低了單一物業投資的風險,能有效分散風險。
- 抗通脹:房地產通常被認為是對抗通脹的有效手段,REITs 也不例外,隨著通脹上升,房產價值和租金收入通常會增加。
REITs的五大劣勢
- 高負債負荷:由於REITs必須用大部分收入支付股息,通常承擔大量債務,這在經濟低迷時風險較大。
- 增長潛力有限:REITs 必須將大部分收入分配給股東,這意味著再投資的空間有限。
- 利率風險:REITs 對利率變動敏感,當利率上升時,借貸成本增加,可能減少盈利能力。
- 管理和租戶風險:REIT的成功在很大程度上取決於其管理團隊的能力,管理不善可能導致損失和股息減少。
- 非交易 REITs 的流動性不足:與公開交易的 REITs 不同,非交易和私人 REITs 的流動性較差,通常需要大量初始資金。
REITs 股票同「地產股」的分別?
投資結構
- REITs:透過投資者募集資金,用於購買和管理房地產物業
- 地產股:直接投資於房地產開發商或地產公司的股票,包括房地產投資信託基金(REITs)
利潤分配
- REITs:法例規定要求將至少90%的收益分配給股東作為股息
- 地產股:股息政策由公司自行決定,取決於公司的盈利狀況和股東治理政策,分配比例不確定性較高
收入
- REITs:定期股息
- 地產股:資本增值及部分股息
敞口
- REITs:直接投資房地產資產
- 地產股:通過公司股票間接接觸房地產
目標
- REITs:通過租金收益和物業管理獲得穩定的收入
- 地產股:通過增加房地產相關證券的投資組合來實現價值創造
回報
- REITs:來自物業收益的股息收入
- 地產股:底層房地產證券的價值增值
流動性
- REITs:公開交易的 REITs 具有高流動性
- 地產股:具有高流動性,與其他股票相似
REITs 港股及美股推介
Top 5 REITs 港股 (按市值排列)
代號 |
名稱 |
市值 (HK$) |
股息率 (%) |
823 |
領展房產基金 |
83.41B |
8.28% |
2778 |
冠君產業信託 |
9.79B |
9.72% |
778 |
置富產業信託 |
8.11B |
9.11% |
405 |
越秀房產信託基金 |
4.63B |
8.05% |
87001 |
匯賢產業信託 |
3.35B |
0.89% |
Top 5 REITs 美股 (按市值排列)
代號 |
名稱 |
市值 (USD$) |
攤薄每股收益(USD) |
1年回報 |
5年回報 |
PLD |
Prologs, Inc |
111.33B |
3.25 |
-10.36% |
24.37% |
EQIX |
Equinix, Inc |
90.12B |
11.10 |
15.71% |
57.60% |
AMT |
American Tower Corporation |
88.75B |
2.37 |
-9.81% |
-21.47% |
WELL |
Welltower Inc. |
83.23B |
0.80 |
47.77% |
52.64% |
DLR |
Digital Realty Trust, Inc. |
60.89B |
1.17 |
31.54% |
47.03% |
投資 REITs 注意事項
看完上面的房地產信託基金介紹,您是否也迫不及待想在2025年大展身手呢?然而,投資可不是隨便的決定,特別是在房地產信託基金(REITs)這個領域。雖然您可能對傳統股票操作手法如每股盈利和市盈率相當熟悉,但在 REITs 的世界裡,這些指標並不完全適用,真正的關鍵在於現金流。
REITs 主要依賴其持有的物業來產生收入和派息,因此它們的股價增長可能不會特別驚人。如果您打算投資 REITs,就必須明白它們的運作模式:主要是透過收租來獲利,派息才是重點。
此外,REITs 的表現也受到香港市場環境的影響。例如,如果市場上的寫字樓租金下降,專注於商業物業的 REITs 可能會受到更大的衝擊。因此,在投資前,您需要仔細考量 REITs 所持有的物業質素、地點、樓齡、營運成本,以及租客的付款情況和出租率。
總之,作出任何投資均需謹慎。購入REITs前,必須做足功課,不盲目跟風,深入了解相關物業及市場走勢,才能在這波大市中搶盡先機。
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