本地按揭產品看似名目繁多，首次置業難免感到陌生，首先要學會基本知識：最優惠利率、P按和H按！買樓時緊記留意最優惠利率（P），才可以準確計算供樓開支。銀行加息減息都影響P，究竟應選用P按還是H按？MoneyHero為你拆解！
【新！】本港主要銀行新造按揭H按鎖息上限及P按利率一覽
美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。
| 銀行 | H按 | H按鎖息上限 | H按實際上限利率 | P按利率 | P按實際利率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 花旗銀行 | H +1.4% | P -2.75% | 2.5% | P -2.75% | 2.5% |
| 渣打銀行 | H +1.245% 至 3.25% | P -2.75% | 2.5% | P -2.75% | 2.5% |
| 滙豐銀行 | H +1.6% | P -2.75% | 2.25% | P -2.75% | 2.25% |
| 恒生銀行 | H +1.3% | P -2.5% | 2.5% | P -2.5% | 2.5% |
| 中銀香港 | H +1.5% 至 2% | P -2.5% | 2.5% | P -2.5% | 2.5% |
| 東亞銀行 | H +2.2% | P -2.85% | 2.4% | P -2.85% | 2.4% |
| 永隆銀行 | H +1.24% 至 2.2% | P -2.75% 至 +0.05% | 2.25% - 5.3% | P -2.75%至 +0.05% | 2.25% - 5.3% |
| 建行亞洲 | H +1.4% | P -2.5% 至 -2.75% | 2.5% - 2.75% | P -2.5%至 - 2.75% | 2.5% - 2.75% |
加息減息對供樓有何影響？舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。
甚麼是P按
P按中的P，是指銀行「最優惠利率」 (Prime Rate)，最優惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會不同。現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。使用細P的包括滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港等，大P則為其他銀行採用。P按會以"P -x%" 計算實際按揭息率。
誰來決定最優惠利率？
最優惠利率過去是由銀行公會開會決定，但在利率協議取消後，改由各銀行自行決定。
甚麼是H按
H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 」(HIBOR)，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。
一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。
P按和H按有甚麼分別
P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。但P及H本身會浮動，最優惠利率 (P)最近一次上調時間為2019年，而拆息 (H) 天天可、、都可能出現變化。
雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。
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按揭常見問題
P和H甚麼時候會改變
最優惠利率P及銀行同業拆息H都會浮動，P最近一次上調時間為2019年，H則天天都可能出現變化。
P按、H按之外的選擇
除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人，定息按揭的定息期一般在1至3年左右。
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