低息貸款吸引不少市民申請作短期周轉之用，但並非人人可以享受各大銀行及財務公司所宣傳的最低APR，如果你是高薪一族，就可謂享盡天時地利，借HK$100萬享低於2%年息，絕非難事。不少人會問：「咁抵！借來做首期買樓得唔得？」 MoneyHero在此告戒大家，此舉危機四伏！
金管局、銀行及按揭證券公司，均規定首期並不能來自借貸。為保金融市場穩定，金管局嚴守按揭成數上限，如果私人貸款可以用作首期之用，變相購入物業的借貸超出按揭成數上限。
或者你會問：銀行點解會知？
申請按揭時，銀行除了要求準業主在申請表上申述「首期資金來源」，包括「儲蓄存款」、「出售資產」、「由第三者送贈」、或是「借貸」。此外，銀行亦會查閱 信貸報告紀錄 (TU)，申請人任何借貸都會顯示在TU上。
如發現有大額借貸，會有兩個情況，第一，該私貸於買樓前一段較長時間已存在，銀行會較傾向相信該貸款並非用作首期；第二，該私貸是買樓前短時間內獲批，銀行會有合理懷疑是用作首期，並將作出調查，確定首期來源屬於貸款金額以外的足夠存款。申請人便需要提供銀行月結單去證明，或有部分銀行可能只需要申請人簽聲明，承諾該私貸不是用來做首期，亦有銀行十分謹慎，會要求申請人還清私貸才批出按揭。
特別提醒大家，如填寫首期來源聲明時作虛假聲明，需負刑事責任。
延伸閱讀：【首期買/供樓計算】按揭成數上限及壓力測試
如果叫親友幫忙借錢買樓呢？理論上可以，但實際上卻近乎不可能。首先此舉本身已風險極高，要有屬高薪一族的親友願意幫忙才可成事，而且忽然有巨款由親友匯入你戶口，亦會引起銀行對資金來源的懷疑，有可能會先凍結資金，調查完畢方解凍。別忘記，正式買賣合約一般在簽定臨約後14日內簽署，如果資金仍未解凍，你將不能完成落「大訂」程序，結果可能要「撻訂」收場。
延伸閱讀： 【洗黑錢】認識洗黑錢法例！防墮洗黑錢陷阱
同時，親友幫你借錢買樓後，你可能會損害了他們的借貸能力而不自知，因為所有貸款都需要一併計算供款佔入息比率。假設他月入HK$5萬，提取HK$60萬的貸款，年息2厘，分4年還，每月還款額為 HK$13,011。
數年後，若親友有意置業，除非只餘2、3期貸款未還，否則一樣需計入壓力測試。以購買一個價值HK$600萬的物業為例，九成按揭，分30年歸還，按揭利率為2.5%，每月供款額為 HK$21,337。
假設親友是首次置業，在現行DSR不超過入息50%計算下，如果他沒有其他私貸在身，最低入息要求為： HK$21,337／50% = $42,674，以其月入HK$5萬的條件，可成功獲批按揭「上會」。
但如果有債在身，每月正在還 HK$13,011，最低月入要求就會變成：
［（HK$21,337+HK$13,011）］／50% = HK$68,696。月入要求足足增加逾 HK$26,000！他將不能順利「上會」，只能與心儀物業說再見。
有部份銀行則會於準業主臨取得按揭貸款前再查一次TU，如見到有新批私人貸款申請，或可能會拒絕放款。
各大銀行稅貸在借款額HK$100萬以上的息率普遍低於2厘，當中花旗銀行可批出的稅貸金額高達月薪12倍或HK$200萬，部分銀行如中銀香港、恒生銀行將貸款封頂金額訂至HK$400萬和HK$300萬。
由於金管局2014年起，要求銀行批出私人貸款(ploan)時「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）不可超過70%，年期亦宜在60個月內。因此想以低息借到稅貸，要符合特定條件外，收入亦要達到一定水平。
延伸閱讀：銀行稅務貸款比較 邊間息最低？邊間多優惠？
延伸閱讀：【稅貸攻略】善用限時低息!稅貸交稅以外的6個用途
想了解、比較和申請 稅務貸款或者 銀行貸款？即上我們的 比較平台。或即 按此，了解更多銀行的貸款產品。
延伸閱讀： 【交稅都有獎賞？】信用卡交稅優惠
延伸閱讀： 職場新人指南：報稅交稅 Q&A
想知道最新嘅理財貼士，就要留意 MoneyHero，同埋緊貼我哋嘅 Facebook Page！
其他貸款比較：稅務貸款｜特快私人貸款｜免入息貸款｜免TU貸款｜網上貸款｜低息貸款｜24小時貸款｜易批貸款｜公務員貸款｜銀行貸款｜虛擬銀行貸款｜短期小額貸款｜清卡數貸款｜大額清數貸款
稅季攻略：稅貸用途｜稅務貸款 ｜財務公司稅貸｜報稅表點填｜報稅表填錯 ｜繳稅方法 ｜信用卡交稅｜延遲交稅 ｜扣稅三寶
危機1：銀行拒批按揭
借錢買樓畀首期，可能不少人都想過，尤其銀行 稅貸和私人貸款經常以低息吸客，不少買樓獨欠首期的人可能希望以此自製「十成按揭」，但以私人貸款途徑向銀行借錢買樓隨時令按揭申請被拒。金管局、銀行及按揭證券公司，均規定首期並不能來自借貸。為保金融市場穩定，金管局嚴守按揭成數上限，如果私人貸款可以用作首期之用，變相購入物業的借貸超出按揭成數上限。
或者你會問：銀行點解會知？
申請按揭時，銀行除了要求準業主在申請表上申述「首期資金來源」，包括「儲蓄存款」、「出售資產」、「由第三者送贈」、或是「借貸」。此外，銀行亦會查閱 信貸報告紀錄 (TU)，申請人任何借貸都會顯示在TU上。
如發現有大額借貸，會有兩個情況，第一，該私貸於買樓前一段較長時間已存在，銀行會較傾向相信該貸款並非用作首期；第二，該私貸是買樓前短時間內獲批，銀行會有合理懷疑是用作首期，並將作出調查，確定首期來源屬於貸款金額以外的足夠存款。申請人便需要提供銀行月結單去證明，或有部分銀行可能只需要申請人簽聲明，承諾該私貸不是用來做首期，亦有銀行十分謹慎，會要求申請人還清私貸才批出按揭。
危機2：亂填聲明需負刑責
現時不少市民都會選擇高成數按揭，需要申請按保(經HKMC、QBE 或 AIG)，他們同樣會要求申請人填寫首期來源聲明，且查證更嚴。如果銀行存款和其他流動資產扣減私貸餘額後，沒有足夠首期，可能會要求家人提供銀行月結單，證明曾向申請人提供首期的資金。特別提醒大家，如填寫首期來源聲明時作虛假聲明，需負刑事責任。
危機3：執荀盤不成變撻訂
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試。首置人士按揭申請人／家庭的DSR（Debt-servicing ratio，供款與入息比率）亦有限制，即使加3厘息後的壓測不合格（即DSR不超過60%），只要不超過基本DSR上限50%，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整，現時普遍需另加15%保費。延伸閱讀：【首期買/供樓計算】按揭成數上限及壓力測試
如果叫親友幫忙借錢買樓呢？理論上可以，但實際上卻近乎不可能。首先此舉本身已風險極高，要有屬高薪一族的親友願意幫忙才可成事，而且忽然有巨款由親友匯入你戶口，亦會引起銀行對資金來源的懷疑，有可能會先凍結資金，調查完畢方解凍。別忘記，正式買賣合約一般在簽定臨約後14日內簽署，如果資金仍未解凍，你將不能完成落「大訂」程序，結果可能要「撻訂」收場。
延伸閱讀： 【洗黑錢】認識洗黑錢法例！防墮洗黑錢陷阱
同時，親友幫你借錢買樓後，你可能會損害了他們的借貸能力而不自知，因為所有貸款都需要一併計算供款佔入息比率。假設他月入HK$5萬，提取HK$60萬的貸款，年息2厘，分4年還，每月還款額為 HK$13,011。
數年後，若親友有意置業，除非只餘2、3期貸款未還，否則一樣需計入壓力測試。以購買一個價值HK$600萬的物業為例，九成按揭，分30年歸還，按揭利率為2.5%，每月供款額為 HK$21,337。
假設親友是首次置業，在現行DSR不超過入息50%計算下，如果他沒有其他私貸在身，最低入息要求為： HK$21,337／50% = $42,674，以其月入HK$5萬的條件，可成功獲批按揭「上會」。
但如果有債在身，每月正在還 HK$13,011，最低月入要求就會變成：
［（HK$21,337+HK$13,011）］／50% = HK$68,696。月入要求足足增加逾 HK$26,000！他將不能順利「上會」，只能與心儀物業說再見。
特別提醒：獲銀行批出按揭後不要即時借
不借錢作買樓首期之用，用來幫補裝修及添置家俬的費用總可以吧？當然可以！但仍要留意申請的時間。因銀行批出按揭後，多數不會再查核你的信貸報告 (TU)，但仍會要求準業主簽署具法律效力的承諾書，表明在取得按揭貸款前不能有其他貸款。有部份銀行則會於準業主臨取得按揭貸款前再查一次TU，如見到有新批私人貸款申請，或可能會拒絕放款。
大額稅貸APR雖低 難借來做首期
各大銀行稅貸在借款額HK$100萬以上的息率普遍低於2厘，當中花旗銀行可批出的稅貸金額高達月薪12倍或HK$200萬，部分銀行如中銀香港、恒生銀行將貸款封頂金額訂至HK$400萬和HK$300萬。 由於金管局2014年起，要求銀行批出私人貸款(ploan)時「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）不可超過70%，年期亦宜在60個月內。因此想以低息借到稅貸，要符合特定條件外，收入亦要達到一定水平。
延伸閱讀：銀行稅務貸款比較 邊間息最低？邊間多優惠？
延伸閱讀：【稅貸攻略】善用限時低息!稅貸交稅以外的6個用途
想了解、比較和申請 稅務貸款或者 銀行貸款？即上我們的 比較平台。或即 按此，了解更多銀行的貸款產品。
延伸閱讀： 【交稅都有獎賞？】信用卡交稅優惠
延伸閱讀： 職場新人指南：報稅交稅 Q&A
想知道最新嘅理財貼士，就要留意 MoneyHero，同埋緊貼我哋嘅 Facebook Page！
回到文章
