【村屋按揭】買村屋首期﹑按揭成數及估價流程

樓價居高不下，市區開放式上車盤實用二百多呎也索價四、五百萬，令不少人卻步。反而，近年村屋的捧場客越來越多，畢竟村屋間隔四正，面積一般較大，小型的也有三百餘呎，而且部分更有花園 / 露台 / 車位等配套，對比市區狹窄的單位更有家的感覺。不過，村屋在買賣、按揭及估價等方面都與一般住宅物業不同。今次MoneyHero 就為有意購買村屋的朋友介紹村屋上述各方面的知識，讓大家買樓前做好計劃！

按揭成數

不少朋友對村屋按揭認識有限，有些更誤以為村屋不能承造按揭，要「現兜兜」交易。其實，近年銀行對審批村屋按揭已比多年前「鬆手」，一般可申請五至六成按揭。個別銀行更專營村屋按揭，其估價亦會較貼市。

700平方呎的村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按揭保險計劃「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。若銀行估價貼近市價，以市值HK$400萬的村屋計算，透過按保則可承造八成半按揭，理論上可以60萬首期上車。

按揭年期

村屋按揭年期一般最長為30年。大部份銀行以65年減去村屋樓齡為上限（最長30年）；如有申請按保，則以55年減去樓齡為上限（最長30年）。

銀行估價

由於村屋成交量較私樓及居屋等少，銀行估在估價方面偏向保守，估價不足的情況常有發生。如有心怡村屋盤，建議先向銀行查詢是否能夠承按及先進行估價，再評估自己的負擔能力。

舉一簡單例子，例如村屋單位售價HK$450萬，理想當然是銀行估價與市價一致，可批出HK$360萬貸款，那HK$90萬變可「上車」。不過，現實情況常有估價不足，銀行估價可能僅為380萬。這情況下即使經按保承按，銀行亦只會批出最多323萬，變相首期需要增至HK$127萬。

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其他購買村屋貼士

村屋按揭計劃與私人屋苑一樣，可選H按 / P按 / 定息按揭（視乎息口環境）計劃。目前市場上的村屋大部份屬於丁屋，丁屋建成5年之內轉讓需要補地價。村屋的契約較為複雜，涉及地權及路權等方面，建議可委托專營村屋轉讓，且較有信譽的物業代理及律師樓協助，亦宜選擇新落成或樓齡較新的屋苑式村屋，或標準型村屋，即單層面積700平方呎的類型。

申請村屋按揭要將物業呎數、樓層、丈量約份、地段編號等資料，連同位置圖及平面圖交予銀行審批。銀行審批按揭前必定會進行實地考察，以檢視物業質素及是否有僭建問題。不少村屋的花園、露台及天台存在僭建物，常見的如玻璃屋。村屋僭建或會影響按揭批核結果；即使僭建問題可以處理，銀行亦可能批出較低成數的貸款；若僭建問題嚴重，申請更有可能被拒。由於上述原因，村屋按揭的審批時間會較一般私人屋苑為長，或需1個月或以上才有結果。

如欲購買的村屋「樓花」更須小心業權問題，因丁屋落成前是不能進行正式交易及申請按揭的，準買家簽約或落訂前需審慎考慮，尤其須留意地政署的「滿意紙」（Certificate of Compliance）是否經已批出；否則銀行很大機會拒絕按揭申請。發展商一般會於村屋建成前2-3星期向署方申請「滿意紙」，其批核一般需要3至4星期。

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私人屋苑與村屋按揭主要不同

每間銀行對村屋估價、按揭審批鬆緊及處理方法等差異可以很大。申請村屋按揭前，可以比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。不過，要緊記不要以同一時間向多間銀行申請按揭的方式格價，因為此舉會令多間銀行就你的TU（環聯）信貸報告同時進行「硬性查詢」（Hard Inquiry），有機會影響你的信貸評分（Credit Score）。

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