按揭市場上，除了新購物業的買家會申請按揭外，「轉按」亦是常見情況。所謂「轉按」，指的是物業本來按予A銀行，因種種理由，業主將按揭轉往B銀行。MoneyHero 今次一文講解「轉按」的流程，教你如何套現及賺取回贈。（2018年12月更新）
轉按6大原因
1. 節省利息
轉按其中一個重要理由是節省利息支出，例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低，業主便有動機轉按，以節省利息。例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%，你的物業按揭利率為H+1.7%，轉按可享H+1.25%較低利率。
2. 套現
套現，例如物業購入價是HK$500萬，原先承造6成按揭，即借款HK$300萬。持續幾年供款，未償還金額可能跌至HK$270萬，另一方面樓價可能又 升至HK$550萬，如果業主轉按，申請6成按揭，可借入HK$330萬，在償還原有按揭餘額後，未計律師費等成本，尚餘約HK$60萬作投資等其他用途。
3. 賺取現金回贈
銀行提供的現金回贈是轉按的誘因之一；即使業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差，單純新造按揭可取得銀行一些回贈，也是不少業主在原有罰息期過後即時申請轉按的原因。以目前一般銀行提供的現金回贈率1.95%計，轉按貸款額HK$400萬，便可賺取HK$78,000。
4. 退回按揭保險保費
當物業市場處於上升周期，物業升值令按揭貸款額佔比逐步下降，退保便可能有利可圖。假設2年前經按揭保險「上車」，目前物業已升值，按揭成數下降，毋須利用按保。這時選擇轉按退保，可退回15%按揭保費。按保退保政策是，首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%、3年後不能退保。
5. 取得Mortgage Link 戶口
除以上優點外，若你目前的按揭計劃沒有提供Mortgage Link 戶口，便可考慮透過轉按取得。所謂Mortgage Link，是該戶口會提供與按揭利率相同的存款利率，例如按揭的實際利率是2.25%，你便可享有2.25%的存款利率。簡單而言，你可透過Mortgage Link 對沖部份供樓的利息開支。Mortgage Link 也有存款上限，一般為按揭貸款額的50至60%。
6. 為親屬節省印花稅 / 方便其按揭申請
近年新的轉按原因是親屬間的業權轉讓，或透過轉按剔除擔保人。例如由2人持有轉為1人持有，令其中一方變成「沒有持有物業」，由於業權有變，業主需要重新申請按揭；或物業原有按揭由親人擔保，而業主財務情況又有改善，便會透過轉按剔除擔保人。上市安排目的大概是方便親屬變成「未持有/未擔保本地住宅按揭」，以減少置業時的印花稅支出或以較寬鬆條件申請按揭。
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轉按缺點 / 限制
1. 重新進行申請審查
申請轉按要重新進行各項審查，包括評估申請人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等；最起碼的條件，是借款人的財務情況不比之前申請原有按揭時為差。
2. 物業估值變化及按揭指引
物業估價亦是考慮因素，近年樓價上升，物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。
3. 轉按成本
轉按也有成本，例如律師費支出，不過一般來說，成功轉按獲得的現金回贈可以彌補律師費有餘。其次是罰息期，現時一般銀行的罰息期為2年，業主轉按後，如在罰息期內償還貸款（例如賣樓），便需要支付罰息，一定程度上減少了調配資產的靈活性。
轉按流程
事實上，轉按的手續並不複雜，業主可於按揭罰息期完結前3個月開始進行申請。首先選定心怡的銀行，再透過電郵遞交按揭申請表，待審批後到銀行分行簽名，再到律師樓辦手續便大功告成，律師費約HK$4,500至HK$5,500。如果透過按揭中介申請轉按，緊記不要將個人資料交予中介，應該直接交予銀行，以免個人資料外泄及用作其他用途。
申請轉按所需文件
- 住址證明
- 公司工作證明信 / 最近3個月之糧單 / 最近3個月出糧戶口之月結單
- 現有按揭供款單
- 現有按揭之 Facility Letter
- 稅單
想申請轉按和新造按揭一樣，當然要比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。不過，要緊記不要以同一時間向多間銀行申請按揭的方式格價，因為此舉會令多間銀行就你的TU（環聯）信貸報告同時進行「硬性查詢」（Hard Inquiry），有機會影響你的信貸評分（Credit Score）。
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