【新盤熱】一手樓按揭優惠吸引？小心供款震盪！

一手樓按揭優惠吸引？小心供款震盪！

一手樓市場暢旺，不少分析都指出原因在於發展商的財務安排，為買家提供按揭成數8成或以上的按揭計劃，吸納大批有能力供樓，但欠缺首期的買家入市。此類按揭組合的供款初期往往以低息供款吸引買家，但隱藏的問題卻會在優惠期後慢慢浮現。

現時多家發展商都有為旗下新盤提供按揭安排：主流的包括由指定發展商關連財務公司提供整筆一按，按揭成數可達8成以上；特點是批核標準較寬鬆，甚至出現所謂「呼吸PLAN」，意指「有呼吸」的買家即批，根本不考慮借款人還款能力。不過，礙於利息成本，此類安排的利息會較銀行按揭為高；為免高息趕客，通常供款初期的三、五年會有利率優惠；例如首3年供款是P-2.75厘，之後恢復至P。

另一種是由指定公司在銀行一按之外，再提供二按。由於一按的利率較相宜，平均下來，一、二按的實際利息支出會低於財務公司整體一按。不過，由於涉及銀行，一定要銀行同意，而且一、二按供款要合乎壓力測試的要求。同樣地，為吸引買家，此類按揭組合的二按部分，亦往往設有為期數年的利率優惠。

小心優惠期後供款急增

不論是哪一種安排，目的都是令買家以低成數入市。在初期利率優惠的配合下，最初還款可能甚為輕鬆。不過，一旦優惠期完結，又碰上市場按揭息上升(例如最優惠利率回升)，供款便可能出現急速上升，稱之為供款震盪(Payment Shock)。

以一個樓價800萬元，發展商提供8成一按，即640萬元個案為例。還款期25年，利率首3年為P-2.75%(“細P，現為5厘，P-2.75即2.25厘)，其後為P。供款初期，月供為27,912元。

如利率不變，3年後優惠完結，月供會上升至36,316元，較初期上升30%。如果期內最優惠利率上升1.5厘，3年後供款大概會增至41,407元，較初期上升48%。此種供款震盪並非每個供款人都可處之泰然，可能對日常財政帶來重大衝擊。

相對而言，市面上其實有全期利率貼近一般銀行一按的高成數按揭產品，適用於多數一手樓盤，可以避免出現上述衝擊。同樣以借取8成按揭，3年內最優惠利率上升1.5厘計，供款只會較初期上升約17%，相信會是較適合要求較穩定供款的長線用家需要。

「初期低息」按揭的供款震盪效果

借款額	HK$6,400,000
還款期	25年
首3年利率	P-2.75%（現為2.25厘）
其後利率	P（現為5厘）
首3年每月供款	HK$27,912
如利率不變，首37個月起供款	HK$36,316（上升30%）
如3年內加息1.5厘，第37個月供款	HK$41,407（上升48%）