香港樓價高企，喺香港買樓就好似遙不可及，其實有無諗過海外買樓投資都可以係個出路？今次MoneyHero請嚟iProperty集團同我哋介紹一下海外置業嘅策略同埋注意事項，嚴選咗英國、澳洲、加拿大及日本等熱門置業地區，幫大家「比較番，揀到啱」！
Q：香港人選擇海外置業的最大原因是甚麼？
首先，香港政府最新推出嘅新辣招，令到投資者喺香港買樓投資嘅成本增加，讓有意買樓投資嘅香港人轉為投資海外房地產；第二，香港人一向對移民及子女海外留學有一定嘅需求，促進他們有興趣投資海外房產；第三，香港人一向認為買磚頭是最佳投資，海外置業回報率亦不顯得比香港少。
英國篇
Q：如果在英國置業，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？
考慮到倫敦（London）嘅樓價絕不低於香港樓價，所以喺英國買樓可考慮選擇二線城市，例如係曼徹斯特（Manchester）、索爾福德（Salford）、利物浦（Liverpool）、謝菲爾德（Sheffield）、利茲 （Leeds）等。
Q：在英國置業，應該如何選擇最值得投資的物業？
買樓前，可以比較一下物業的租值回報，是否靠近著名大學或Central Business District，也應該考慮到附近是否有基建發展及交通網絡。
Q：在英國置業還有甚麼注意事項？
- 一手物業多為999年地契租期的批租土地物業；改建物業既有批租土地物業，亦有永久業權物業。
- 一旦落實買賣，買家需要簽署預留表格，並支付留位費約數千英鎊，視乎物業價格而定。買賣雙方在21或28天內交換合約，期間買方要支付首期（扣除留位費後的餘額）。一般情況下，在物業落成前10天，買家會收到代表律師通知，要求支付餘下金額，當賣方收到付款，手續便告完成，詳情可向代表律師了解。
- 樓花首期一般為1至2成，視乎個別項目及其落成日期而定，金額通常交由律師管理。若交易未能達成，訂金將會被沒收。
- 新的業權將會登記在土地註冊處，業主須在30天內繳交印花稅予土地註冊處，詳情可向代表律師了解。
- 支出: 土地印花稅、資本增值稅、租金收入稅、律師費
澳洲篇
Q：如果在澳洲置業，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？
講到澳洲最適合移居嘅城市，非墨爾本（Melbourne）莫屬！墨爾本係澳洲嘅一線城市，擁有大型基建發展，華人人口相對較多，而且有多間著名大學。若果想選擇樓價相對較低嘅城市，珀斯（Perth）也是個好選擇，當地屬於澳洲嘅新興市場，未來人口增長快，但樓價相對較低，回報可能較高。
Q：在澳洲置業，應該如何選擇最值得投資的物業？
喺買樓之前，可以考慮一下該物業是否鄰近大學，亦可以留意下該地區有否大型基建進行中，因為這些地區都擁有較強嘅升值潛力，更值得投資。
Q：在澳洲置業還有甚麼注意事項？
- 買澳洲物業前要向外國投資審查委員會（FIRB）提交申請。視乎個別項目，有些或已預先批准，需向買家收取費用（5,000澳元）；也有些作為買樓優惠的一種，代買家支付。
- 海外買家在澳洲買樓可獲永久業權（Freehold）。
- 要在澳洲做按揭融資，是有一定難度的，因澳洲銀行不容易向海外買家提供高的按揭成數，其他國家銀行或私人財務公司可提供按揭，但會收取高息。
- 樓花首期一般為一成，金額通常存入發展商委託律師的信託帳戶內。在此期間，發展商不可能動用買家的金錢，直到物業落成為止。在一手買賣中，買家需要在物業落成或獲得業權時付款。因此，申請按揭相當重要。
加拿大篇
Q：如果在加拿大置業，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？
溫哥華（Vancouver）係華人移民熱門城市，因此樓市一向熾熱。而且該市嘅卑詩大學（UBC）校區一帶樓價上漲，租務需求強勁。去年更被英國經濟學人智庫（The Economist Intelligence Unit）評選為全球最宜居住城市第一位，所以，識揀一定咁揀！
Q：在加拿大置業還有甚麼注意事項？
加拿大稅制出名繁複，投資者宜留意，於多倫多買樓須付HST（合併銷售稅），稅率約為13%；而溫哥華則須繳付GST（貨勞稅），稅率約為7%。
日本篇
Q：如果在日本置業，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？
東京（Tokyo）現時仍有大量外資湧入，加上對東京奧運的期待，這些因素可繼續支撐樓價，特別是山手線沿線，純收租的話回報有3%至4%，做民宿可達8至9%回報，現時山手線沿線一帶入場費約150萬港元。
Q：在日本置業，應該如何選擇最值得投資的物業？
日本樓近年成為港人熱捧對象，數十萬有交易，租金回報高，對投資者來說的確吸引。但買賣日本樓有多種稅項，入市前務必注意計算成本。
Q：在日本置業還有甚麼注意事項？
首期：不少買家購買日本樓，銀碼約在數十萬港元範圍，銀行承造按揭的機會不高，所以無所謂首期問題，反正就是一筆過付款。如果是銀碼較大的物業，銀行就會考慮做按揭。根據市場資訊，在日本的中國銀行，估值2000萬日圓的物業，可承造樓價50%按揭，利息為2.5至2.6厘，按揭年期15年或至業主65歲為止。另外，買家可透過日本ORIX承造按揭，ORIX是香港少數擁有「有限制持牌銀行」牌照，估值3,500萬日圓的物業，最高可造樓價80%。要留意的是，以上兩間機構，都會收1.5至2%手續費。
稅項費用：買家須付銷售稅，為樓價8%，一般已包含在樓價；登記費2%（政府按物業評估值），房產取得稅3%（政府按物業評估值），司法書士費80,000日圓日圓起，中介費3%加60,000日圓（另加8%銷售稅）。
日本政府亦會收取印花稅：
- 資產增值稅 5年內：（利潤－支出）ｘ30%
- 多於5年：（利潤－支出）ｘ15%
其他支出：交易時的交通費、酒店住宿費、中介費、司法書士費用、房產取得稅、每月管理費等。
留意港日兩地的租賃文化不同，日本法例較保障租客，加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由，如收回單位自用，否則租客有權繼續租住。
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