2025房地產信託基金投資策略大揭秘

什麼是房地產信託基金 (REITs)？

房地產信託基金（REITs），通常以上市信託基金的形式運作，是面向房地產投資的金融工具。這些基金擁有和管理各類收租物業，包括住宅、商業大廈、商場、舖位、寫字樓，甚至還有工廠、酒店、泊車位、街市、貨倉和醫院。在美國，甚至連私營監獄也可以成為上市的產業信託。

REITs 的收入主要來自租金。根據香港證監會的規定，這些信託基金必須將至少 90% 的年收入分配給股東作為股息。因此，REITs 通常能提供相對穩定且較高的股息收益率，這使得它們成為尋求穩定收入的投資者的熱門選擇。最終的派息金額則取決於信託基金持有的物業及其營運開支的高低。

簡單來說，REITs 讓您能夠像擁有房地產一樣獲利，但不需要親自管理物業，適合任何想要投資房地產卻又不想面對繁瑣事務的人。

REITs運作模式與五大類型

REITs 的運作方式類似於共同基金，由專業公司代表眾多投資者管理資金。與專注於股票和債券的共同基金不同，REITs 專注於房地產投資。投資者可以通過穩定的股息收入或 REIT 股份市值的增長獲得回報。

投資 REITs 的方式多樣，包括購買個別 REIT 公司的股票、投資於交易所交易基金（ETFs）或共同基金。REITs 有多種類型，專注於不同的房地產市場領域，讓投資者可以根據自己的投資目標選擇最適合的資產：

1. 零售REITs：專注於零售物業，主要通過租金收入獲得收益。投資者需關注零售行業的整體健康狀況及租戶的穩定性。
2. 住宅REITs：涉及多戶住宅租賃物業。投資者應關注房價較高和可負擔性有限的市場。
3. 醫療保健REITs：投資於醫療相關物業，如醫院和療養院。這類REITs的成功與醫療服務需求的增長密切相關。
4. 辦公室REITs：投資於辦公樓，主要通過長期租約獲取租金收入。投資者需考慮當前經濟狀況對空置率的影響。
5. 抵押貸款REITs：專注於投資於抵押貸款，通常依賴債務融資，對利率變動非常敏感。

投資REITs的優缺點 

REITs的五大優勢

1. 穩定股息：REITs 必須將至少90%的年收入分配給股東，這使得它們在股市中擁有最高的股息收益率之一，非常吸引尋求穩定收入的投資者。
2. 穩定和強勁的回報：即使在經濟低迷時，REITs 的收入也能保持穩定，因其依賴於租金和住房管理費。
3. 高流動性：公開交易的 REITs 使投資者能輕鬆在股票交易所買賣股份，流動性強。
4. 風險分散：REITs 通常持有多樣化的房地產資產組合，降低了單一物業投資的風險，能有效分散風險。
5. 抗通脹：房地產通常被認為是對抗通脹的有效手段，REITs 也不例外，隨著通脹上升，房產價值和租金收入通常會增加。

REITs的五大劣勢

1. 高負債負荷：由於REITs必須用大部分收入支付股息，通常承擔大量債務，這在經濟低迷時風險較大。
2. 增長潛力有限：REITs 必須將大部分收入分配給股東，這意味著再投資的空間有限。
3. 利率風險：REITs 對利率變動敏感，當利率上升時，借貸成本增加，可能減少盈利能力。
4. 管理和租戶風險：REIT的成功在很大程度上取決於其管理團隊的能力，管理不善可能導致損失和股息減少。
5. 非交易 REITs 的流動性不足：與公開交易的 REITs 不同，非交易和私人 REITs 的流動性較差，通常需要大量初始資金。

REITs 股票同「地產股」的分別？

投資結構

• REITs：透過投資者募集資金，用於購買和管理房地產物業
• 地產股：直接投資於房地產開發商或地產公司的股票，包括房地產投資信託基金（REITs）

利潤分配

• REITs：法例規定要求將至少90%的收益分配給股東作為股息
• 地產股：股息政策由公司自行決定，取決於公司的盈利狀況和股東治理政策，分配比例不確定性較高

收入

• REITs：定期股息
• 地產股：資本增值及部分股息

敞口

• REITs：直接投資房地產資產
• 地產股：通過公司股票間接接觸房地產

目標

• REITs：通過租金收益和物業管理獲得穩定的收入
• 地產股：通過增加房地產相關證券的投資組合來實現價值創造

回報

• REITs：來自物業收益的股息收入
• 地產股：底層房地產證券的價值增值

流動性

• REITs：公開交易的 REITs 具有高流動性
• 地產股：具有高流動性，與其他股票相似

REITs 港股及美股推介

Top 5 REITs 港股 (按市值排列) 

Top 5 REITs 美股 (按市值排列)

投資 REITs 注意事項

看完上面的房地產信託基金介紹，您是否也迫不及待想在2025年大展身手呢？然而，投資可不是隨便的決定，特別是在房地產信託基金（REITs）這個領域。雖然您可能對傳統股票操作手法如每股盈利和市盈率相當熟悉，但在 REITs 的世界裡，這些指標並不完全適用，真正的關鍵在於現金流。

REITs 主要依賴其持有的物業來產生收入和派息，因此它們的股價增長可能不會特別驚人。如果您打算投資 REITs，就必須明白它們的運作模式：主要是透過收租來獲利，派息才是重點。

此外，REITs 的表現也受到香港市場環境的影響。例如，如果市場上的寫字樓租金下降，專注於商業物業的 REITs 可能會受到更大的衝擊。因此，在投資前，您需要仔細考量 REITs 所持有的物業質素、地點、樓齡、營運成本，以及租客的付款情況和出租率。

總之，作出任何投資均需謹慎。購入REITs前，必須做足功課，不盲目跟風，深入了解相關物業及市場走勢，才能在這波大市中搶盡先機。