提早還款有著數?貸款前要明白利息的 「78法則」

updated: Apr 03, 2025

政府有話「借定唔借,還得到先好借」,不過有時想提早還款,但又發現要還的錢比想像中多?其實銀行貸款的利息償還是按 「78法則」,利息還款不是每月固定,而每月減少。 MoneyHero今次會教大家「78法則」原理,讓大家學會計算提早還款可以慳幾多息。

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提早還款有著數?貸款前要明白利息的 「78法則」

内容大綱

「78法則」

先說78法則的「78」是如何得來。首先假設一批銀行貸款,還款期為12個月。大家或會以為銀行是把利息平均分為12個月,每個月還相同的利息金額。但實際卻不是,而是會將利息分成78份。

78份利息是怎樣算的?就是1 + 2 + 3 + 4 + ... + 12 = 78

第一個月的利息支出,是總利息的12/78,第二個月是11/78,如此類推,最後一個月是1/78。

為什麼要這樣做?因為一開始你欠銀行的本金是最多,所以要還的利息自然愈多,之後本金愈少,利息就會減少。

月平息的隠藏

看到這裡,你可能會想到銀行在宣傳貸款時,會提到「月平息」。例如,月平息0.1%,按貸款是HK$1萬計算,每月的利息支出 = HK$1萬 X 0.1% = HK$10

因此,看到月平息的廣告就會以為,如果還款期一年,每月還息都是固定HK$10。但按照「78法則」,總的利息支出是 HK$10 X 12 = HK$120,第一個月利息支出是 HK$120 X 12/78 = HK$18.46,第二個月是 HK$120 X 11/78 = HK$18.4616.92,最後一個月是 HK$120 X 1/78 = HK$1.54。

這樣每月利息支出取個平均數,每月的利息就是HK$10。此外,了解「78法則」對於因提早還款,而要計算出準確的貸款餘額是非常有用。

延伸閱讀:月平息低就一定抵?睇實際年利率(APR)最實際

先息後本

剛剛說到如果一年還款期,銀行就會將利息分為78份,那如果是2年、3年以及常見的樓宇按揭30年又會是如何計算。是直接 78 X 2,X 3 或者 X 30 嗎?

當然不是,而是會繼續將還款期數相加:

假設2年還款期,每月還款,共有24期,所以利息份數是 = 1 + 2 + 3 ... + 24 = (1 + 24)/2 X 24 = 300

假設3年還款期,每月還款,共有36期,所以利息份數是 = 1 + 2 + 3 ... + 36 = (1 + 36)/2 X 36 = 666

要快速計算利息份數,就要回想以前數學堂學過的數列公式:(首項+尾項)/2 X 項數

雖然2年及3年的利息份數,已不再是78份,但這類先息後本的還款方法,都統稱為「78法則」。

提早還款

以下的數字可能有點多,但明白了後可以用excel簡單計算。以30年按揭貸為例子,借款HK$500萬,年利率是2.375%,每月還款約HK$19,433,這些資料在取得貸款時都會知道。如果供款到15年,將樓宇賣出還錢,到底可以節省到多少利息,以及餘下多少未償還本金。

首先30年這個數字開始,每月還款的話,一共有360期:

總利息份數會是 = 1 + 2 + 3 + ... + 360 = (1+360)/2 X 360 = 64,980

供了15年,一共供了180期:

餘下利息份數 = 1 + 2 + 3 + ... + 180 = (1+180)/2 X 180 = 16,290

已支付的利息份數 = 總利息份數 - 餘下利息份數 = 64,980 - 16,290 = 48,690

由此可知,雖然供款只過一半,但是由 48690/64980 得出,已支付了總利息份數的75%。大家可能會驚訝,原來銀行已經收了這麼多利息,所以銀行是不會吃虧的。

提早還款的好處

  • 節省利息

    而要計算可節省的利息,就是先計算總利息支出。

    總利息支出 = 總還款 - 借款 = HK$19,433 X 360 - HK$500萬 = 約HK$199.59萬
    可節省利息 = 總利息支出 X 餘下利息份數/總利息份數 = HK$199.59萬 X 16,290/64,980 = 約HK$500,400

    節省到約HK$50萬利息是多還是少,就見仁見智,但至少會知道,原來自己已經給了銀行近HK$150萬利息。

  • 餘下本金

    知道自己還了很多利息,那本金又減了多少?其實這一刻應該心裡有數,由於每個月的供款都是一樣,利息還了這麼多,意味着還了的本金份額就相對不多,但到底是如何計算呢?

    繼續用回上述的例子,供款了15年到底還有多少本金未還。

    餘下還款額 = 還款額 X 餘下還款期數 = HK$19,433 X 180 = HK$349.79萬

    餘下本金 = 餘下還款額 - 節省利息 = HK$349.79萬 - HK$500,400 = HK$299.75萬

    是不是與一般以為,HK$500萬供了一半,應該還有HK$250萬本金未還有很大不同,這相差的近HK$50萬利息,就是銀行根據貸款「78法則」得來的結果。簡單來說,分期貸款還款原則,最初每月供款,還息佔多數,本金只佔少數,愈到後期,本金佔多數,還息佔少數。

    雖然以上公式雖多,但其實都是普通加減乘除,只要做熟,就能快速知道提早還款的結果。此外, 大家亦可使用本網的私人貸款計算機 ,計算實際利息支出。

提早還按揭好唔好

提早還清按揭貸款可以減少利息支出,但未必適合所有人。香港樓市及經濟環境變化大,決定提早還款前,應該考慮自身財務狀況、未來開支及潛在的違約費用。以下五大重點幫助你作出明智決定。

提早還按揭好唔好 - 五大重點

  • 1. 優先考慮每個月的開支

    即使想盡快擺脫按揭負擔,都要確保每月的基本開支有足夠預算。香港生活成本高,租金、管理費、飲食、交通、水電煤及醫療開支等,都是維持基本生活的必要支出。另外,如有卡數、貸款或車貸、停車場租金等,都是其他固定支出。因此,建議先計算每月開支,再決定是否有能力提早還款,以免影響生活質素。

  • 2. 儲蓄的重要性

    在香港這個變化莫測的環境中,儲蓄非常重要。在你考慮使用多餘資金來償還貸款之前,務必要確保自己有一個充足的應急基金,以應對意外事件,如失業、醫療費用或房屋維修等。

    財務專家建議,儲蓄應至少達到3-6個月的生活費,以備不時之需。如果你只想提前一兩個月還清貸款,適量動用儲蓄是可以的,但千萬不要過度使用,否則可能導致無法應對緊急情況。

  • 3. 務必了解貸款是否附帶提早還款費用

    許多貸款機構都會收取提早還款費用,以確保即使你提前還款,他們仍能獲利。然而,目前已經很少有私人貸款會收取這類費用。為了安全起見,你最好仔細查看貸款合約的條款。如果確實有這類費用,應該計算清楚究竟是繼續還款,還是提前還款會更划算。

  • 4. 切勿動用退休金來償還債務

    如果你的退休金回報率高於貸款利率,你可以考慮將多餘的資金分配到投資和還款上。這樣既能滿足你盡快擺脫債務的願望,又能為未來做好準備。一般私人貸款的年利率大約在6%到36%之間,而強積金(MPF)的回報則取決於你的投資組合。因此,建議最好先還清高息債務,再把多餘的資金分配到投資和還款上,千萬不要停止供款來還債。

  • 5. 避免過度思考

    如果經過計算,發現提前還款能帶來財務優勢,而不會影響日常開支、儲蓄或投資機會,就不需要猶豫不決。因過度思考可能會導致錯失省錢機會,或者令自己承受無謂壓力。只要根據自身財務狀況作出合理決定,就能更安心管理按揭貸款。

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