按揭（Mortgage）是現代金融體系中不可或缺的組成部分，尤其在香港這樣的高房價地區，按揭更是大部分人購房的重要工具。本文將深入探討按揭的基本原理、欠債理論的核心觀點，以及銀行如何透過按揭業務實現盈利。
一、什麼是按揭？
按揭是一種以房產作為抵押的貸款形式，讓購房者能夠在無需一次性支付全額房價的情況下，分期付款購買物業。按揭的核心在於「抵押」概念，貸款人（買家）將購買的物業抵押給銀行（或其他貸款機構），銀行則提供資金給買家支付房價。買家需要按照約定的條款每月還款，包括本金和利息。
按揭的基本特點
貸款額與成數
按揭貸款額通常是物業價值的一部分，稱為「按揭成數」。
在香港，首次置業者最高可申請達物業價值*九成（90%）*的按揭，但條件是物業價值低於港幣1,000萬。
高價物業（超過港幣1,000萬）通常只能申請五至六成按揭。
還款方式
還款期限
按揭期限通常為20至30年，期限越長，每月還款金額越低，但總利息支出會更高。
二、欠債理論：為什麼「借錢」不是壞事？
在傳統觀念中，欠債通常被認為是負面的財務行為，但從現代經濟學和投資角度看，合理的借貸可以成為財富增值的重要工具。
三、銀行如何通過按揭賺錢？
按揭業務是銀行的重要收入來源之一，銀行主要透過以下三個層面獲利：
銀行的核心盈利模式是**「借短貸長」**，即以較低成本獲取資金，然後以較高利率放貸。按揭貸款通常為長期貸款（20-30年），而銀行資金來源多為短期存款或市場融資，這中間的利率差（利差）就是銀行的主要收入來源。
銀行在提供按揭貸款時，通常會收取各類手續費，如按揭申請費、估價費、文件處理費等。此外，銀行可能會向買家推薦保險（如按揭人壽保險）或其他理財產品，從中賺取佣金收入。
部分銀行會將按揭貸款打包成按揭證券（Mortgage-Backed Securities, MBS），賣給投資者或其他金融機構，從而提前收回貸款資金並獲得收益。這種做法既提高了銀行的資金流動性，又分散了貸款風險。
四、按揭對經濟的重要性
按揭不僅是個人購房的工具，更是整個經濟體系的重要驅動力。以下是按揭對經濟的主要影響：
五、總結與建議：如何善用按揭？
按揭是一種強大的財務工具，但其風險與回報並存。購房者應根據自身財務情況謹慎選擇按揭方案，並注意以下幾點：
選擇合適的按揭成數與期限
評估利率變化風險
在浮動利率和固定利率方案中找到平衡，根據市場利率預期選擇最適合的方案。
控制槓桿比例
避免過度槓桿，確保每月還款額不超過月收入的50%，以減少財務壓力。
定期檢視財務狀況
按揭貸款期限長達數十年，需定期檢視收入、支出與按揭還款情況，確保不會因經濟波動而出現問題。
按揭作為現代金融的重要組成部分，不僅方便了個人置業，也為銀行創造了穩定的盈利來源。通過對按揭和欠債理論的深入理解，買家可更有效地運用這一工具實現財務目標，為長遠的財富增值奠定基礎。