REITs是甚麼？減息對REITs有甚麼影響？

REITs是甚麼？

REITs (Real Estate Investment Trusts) 即「房地產投資信託基金」，投資對象主要為房地產相關項目，例如酒店、寫字樓、商場、住宅等等，以租金收益為投資者提供定期股息回報。

在不同地方上市的REITs需符合當地的法律要求，例如香港上市的REITs，需要將90%以上公司淨收益作為股息分派給投資者，即是將收到的租金撇除營運開支（如水電費和員工薪金）後，絕大部分賺到的錢都分派給股東，所以REITs的股息率會較一般股票高，以下列出幾隻港股市場上較活躍的REITs：

*上述資料截至2024年10月23日

投資REITs的好處

穩定派息

投資REITs的最大好處就是派息高，如上文提及，REITs需要將絕大部分收益以股息分派給投資者，股東可以有定期的股息收入。以領展房產基金 (00823) 為例，每半年派息一次，過去5年的每股每年派息由HK$2.62至HK$2.97不等，股東每持有一手領展就可以收取HK$200多的股息。

價格穩定

REITs的另一優點就是基金價格走勢較穩定，由於REITs的主要收益來自租金收入，只要租客按時繳付租金，沒有大批租客同時違約，收入和現金流就會較為穩定，加上物業租金會隨通脹同步上升，亦能有效抵禦通脹。

此外，REITs的投資範疇可涉及不同物業種類，涵蓋住宅、商業、工業、甚至基礎建設等，投資對象較多元化，有助降低投資風險。

流通性高

REITs在各地的證券交易所上市，可以如普通股票和ETF一樣隨時買賣，流通性較高。與直接買樓相比，投資門檻更是低得多，如領展房產基金 (00823) 一手入場費只需HK$3,735，冠君產業信託 (02778) 一手入場費更只需HK$1,860（截至2024年10月23日），投資者可以較低本金投資物業收租，更可自製投資組合，買入不同類型、不同產業、不同地區的REITs，以涉獵各地物業市場。

投資REITs應注意的地方

不過，正由於REITs的主要收入來自於租金，一旦旗下物業租金有何異動，就會大大影響收益和派息。

受租賃市場、商業樓價影響

REITs旗下物業的租金收入會受當下市場環境影響，就如新冠肺炎期間，旅遊業大受打擊，酒店、商鋪和食肆等生意難做，更有不少商戶接連結業，大量鋪位空置，市場租賃需求疲弱，需要減租甚至無人續租之下，自然不利於REITs的租金收益。

受利率週期影響

REITs的表現亦受利率週期影響，一般來說，加息週期之下，買樓成本上升，通常會對樓價造成壓力，連帶影響REITs業績表現，基金價格和派息亦會受累。此外，REITs一般都會依靠貸款來發展業務，加息亦意味著貸款成本增加，影響最終實際收益。相反，在減息週期時，REITs就會較能受惠。

增長空間有限

與一般公司不同，由於REITs的絕大部分可分派收入都需要分派給股東，意味著即使業績良好，但可用於再投資和發展的資金亦不多，只能依靠增加債務發展業務，增長空間有限。

減息對REITs有甚麼影響

美國聯儲局於2024年9月18日減息0.5厘，香港亦隨美國開展減息週期，REITs的表現有望受惠。

簡單來說，減息週期之下，銀行之間借貸利息下降，向客戶提供的貸款和存款利息亦會下調。年初時，不少銀行定存可提供4厘甚至5厘的高息優惠，但近日普遍已跌至3厘或以下。相比之下，REITs的股息率可高達6%至9%，收益較定存高之餘，風險亦同樣較低，不少追求穩定收息的投資者就會考慮轉投REITs懷抱，市場需求高，自然有助推動REITs價格。

此外，REITs依賴貸款來發展業務，銀行向企業貸款利息下調，REITs的借貸成本降低，便能有機會獲得更高盈利，帶動整體業績表現。

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